买房无需纠结40年还是70年产权,因为新《物权法》生效了

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说起产权,无数购房者都纠结不已。“住宅用房一般为70年的大产权,带商业性质的通常为40或者50年的小产权”已是众所周知,然后购房者妥妥纠结了——40/50年产权的房子便宜,但时间太短;70年产权时间够,但贵!到底买哪种更合适?

买房无需纠结40年还是70年产权,因为新《物权法》生效了
物权法

新《物权法》生效后,产权续期问题已经有章可循~


part 1

房屋产权VS土地所有权

房屋产权:

房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的期限为永久。

土地使用权:

是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利,根据《中华人民共和国宪法》,土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限,民用住宅用地权属年限最高为70年,工业用建筑用地和综合类用地最高为50年,商用建筑用地最高为40年。


part 2

土地使用权=房屋所有权?

No!

房屋产权具体是由房屋所有权和土地使用权两部分组成,两者主要的区别在于:

房屋所有权(即房产权)是永久的,没有期限限制,只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有,“房产证里是没有期限登记栏的”;

土地使用权是有期限的,国家通过土地有期出让方式,授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

换成人话说~~~房子的所有权是永久的,只要房子不塌,这房子就一直是产权人的。但我们是社会主义国家,土地是国家的。根据项目的立项不同,租用国家土地的周期也不同,住宅70年,工业/科教文卫体/综合类50年,商业/旅游/娱乐40年。

但须注意:产权时间是从开发商拿到地时算起,并不是拿到房产证时。

举例说明:从开发商拿地到开工建设,再到房屋建成业主入住,这之间的时间不等,至少需要两三年时间。也有一些特殊情况,土地被开发商拍下之后,由于种种原因迟迟未开工,甚至被多次倒手,十几年过去之后才开始开发。买家到手后,产权会无辜缩水许多。


part 3

产权到期该怎么办?

目前新的物权法已经生效。该法明确了公私财产的平等受保护权。我国规定住宅用地的最高年限70年,商业用地40年(有特殊50年限),综合用地50年。现已明确,届满可自动续期,续费按当时的1%-10%来征收(即土地使用权出让金)。但对如何续期并没有说明,这个问题是物权法制定之后预留的问题。

购房者只需要在届满期前一年申请续费即可。而且根据《城市房地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条相关规定,补的费用不会超过5位数。

关于大家耿耿于怀的商业产权,商业产权到期如国家没又其他规划,业主只需需要土地出让金即可继续使用;若有其他规划,需要拆迁,则商业补偿按照1:3赔偿,为住宅的三倍。

产权到期后处理方案

方案一方案二
允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出,补交土地出让金,这个价格应该低于同类的土地出让金的价格,类似于成本价和市场价的差额。有其他规划。根据规划需要,国家收回土地和地上建筑物的,对业主进行相应补偿,用类似拆迁安置的办法解决。

附:

《物权法》第一百四十九条

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

《城市房地产管理法》第二十二条

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

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