30万买一套仁和的商品房,有没有可能?

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城北仁和似乎从未像现在这样,受到业界关注。

最近一个多月,杭州掀起了一轮城市近郊推地潮,结果热度差异巨大。

4月24日,临安城区推出多宗宅地,锦南宅地,1宗无人报价,另1宗仅溢价0.22%;锦北宅地仅溢价9.33%,较地王苕溪壹号,大跌17.4%

4月28日,富阳银湖推地,仅2家房企争夺,最终溢价低至0.13%。

5月24日,临平新城推地,成交楼面价18380元/㎡,较2个月前,跌了658元/㎡。

还有附近的超山,5月25日推出2宗商住地,最低成交价9104元/㎡,比前期11191元/㎡的纪录,大跌17%。

但仁和画风,截然相反,房企拿地热情极为高涨。

5月25日当天,阳光城经过3小时激战,以封顶9895元/㎡竞得仁和宅地,自持高达16%。值得一提的是,该地块还有不低于5%的配建公租房。

为什么其他近郊板块地价纷纷下跌,5年未推地的仁和,一出手就这么激烈?

仔细研究仁和发展规划,你会发现,一切都不是偶然。

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仁良花苑航拍图

PART 1

如果不是“城东智造大走廊”的宏大规划,仁和先进智造业基地的产业优势,或许仍鲜有人知。

不过,一些行业的头部企业,早已在这片规划面积56.97平方公里的土地上谋篇布局。

随着5月28日,总投资60亿的阿里巴巴浙江云数据中心正式摘地,仁和基地的“阿里系”企业,已经增至两家。此前,同属阿里的菜鸟物流,早已进驻仁和。

摩根士丹利、杭州比亚迪汽车、安博物流、联东U谷等业内Top级企业,也都已在这里安家落户。主攻新能源汽车、高端装备的“智能制造”,是仁和基地的关键词。

据统计,目前仁和基地境内拥有上市企业1家,新三板企业3家。对一个此前一直默默无闻的产业聚集区来说,这个数字已相当亮眼。

由于同处城东智造大走廊,大江东产业聚集区通常会被拿来与仁和比较。

从规模来看,大江东规划面积高达427平方公里,几乎是仁和的7.5倍。但在产业链条上,两者却各有胜场。

比如大江东更注重制造环节,以大规模车间量产为主。仁和则更加“小而精”,主攻从技术研发到制造应用的转接,单位产值更高。

为什么会形成这样的分野呢?

或许可以用“地理决定论”来解释。在制造业,研发和生产是两个相对独立环节。技术含量更高的研发团队,因为信息沟通需求,通常在市区办公。

这就决定了与市中心更近的仁和,更容易成为“最强大脑”的孵化器,因为研发人员的交通成本低太多了啊!

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城东智造大走廊区位

独特的产业定位,使仁和基地人群构成更为丰富。除了高级蓝领,还有更多技术研发人才。并在可见的未来,仁和的吸附力还有显著提升空间。

首先,中心区产业空间已近饱和的未来科技城,与仁和基地达成了战略合作。将来,在未来科技成长孵化的项目,可以无缝转移到仁和基地,寻找更广阔的发展空间。

目前,未来科技城已向仁和推荐了20余个项目。

其次,在仁和基地的规划里,未来三年,还有1500亩产业空间可用于引入产业,将引入2-3万高端人口

据说,今年仁和还将出让一宗人才租赁用地。在未来人才竞争中,仁和无疑是块不能忽视的“海绵”。

PART 2

发展产业的同时,仁和并未忽略对生态环境的维护。

根据规划,它将打造差异化发展的三大空间板块,形成“北工、南城、东绿色”的发展格局。这一理念,其实与最早提出“智能制造”的德国产业小镇极为相似。

据统计,德国70%人口,在小城镇就业。以慕尼黑旁的英戈尔斯塔特小镇为例,总人口只有12万,但却是奥迪全球总部和欧洲工厂所在

虽然是厂区,但奥迪却把对环境的影响降至最低。

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英戈尔斯塔特小镇的奥迪总部

比如通过天然气产生电力、所有肥料都会被循环利用。整个小镇到处都是低伏的欧式住宅,在蓝天白云的映衬下,恍如童话世界

仁和所要打造的,也是这样的“三生融合”之城。

由于紧邻运河,仁和本就是典型的江南水乡,境内水道如巷、河汊如网,还有有余杭区最大的淡水湖泊三白潭。这一优势,还将被仁和继续强化。

首先,是獐山港两侧绿化景观提升工程这条近3公里长的水岸中轴,将有游步道、驿站、花海等休闲功能

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仁和先进制造业基地规划图

其次,是东苕溪生态呼吸带景观系统工程,总长度约2.5公里,宽度达200-500米。未来,两条景观长廊将形成闭环,将仁和基地核心区环绕其中。

按照计划,两大景观工程,加上仁良路、仁康路等道路工程,拟于今明两年实施,总投资约7个亿。

生活必须的商业配套,也将迎来大幅提升。根据计划,2018年仁和将实行獐山老集镇提升改造工程,完成966亩用地、800多户农户征迁工作

未来,獐山老集镇将打造成集商业、会务等功能于一体的生活配套服务中心。

PART 3

作为近郊板块,仁和的位置并不远。

若以武林广场为核心,画一个半径20公里的圆,你会发现,仁和与超山、东湖、下沙沿江、新街、义桥、老余杭、瓶窑等板块位置,基本相当。

但在距离感上,仁和却是当中最近之一。

从城北出发,经上塘高架穿过南庄兜枢纽,沿着高速开不到7公里,就能到仁和出口。

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仁和先进制造业基地区位示意图

即便不走高速,也有南北向的仁和大道,可以选择。未来,这条大道还将与杭行路等主城区北延道路对接,使其南北贯通,进一步缩短心理距离。

经板块内东西向的东西大道、疏港大道,还可以连接临平与良渚。

当然,这里也少不了地铁。

根据地铁三期规划,预计2022年通车的地铁10线,从浙大玉泉出发,一路向北,途径城西、申花、万达、勾庄,最终进入仁和,并与规划中的杭德轻轨无缝连接

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杭州中环示意图

此外,规划中的杭州“中环”,也将经过仁和。

这条设计时速80-100公里/小时的快速路,全长约178公里,将一路串联火车东站、萧山机场、杭州西站等重要交通枢纽

而近年来,随着良渚、勾庄等板块的快速发展,城市自然延伸的步伐,正在不断加速。

加上仁和的成长,双方的融合,只是时间问题。

PART 4

既有强劲产业,又有丰富配套、便捷交通,仁和就像是金庸小说中的武林高手,一直在勤修内功。

所以,当时隔5年之后,仁和首度推地,获得房企青睐,完全是情理之中的事。

而且,这个封顶地价,仍然非常划算。

首先,对比相等距离的超山、东湖、义桥、新街、瓶窑等板块,仁和是仅有的地价尚未破万板块

其次,因板块长期未有新盘加入,加上城北需求的外溢,仁和的商品房市场,已处于供小于求的矛盾阶段。当地二手房挂价,基本在1万8-2万之间。

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仁和航拍实景图

在证券市场上,有一个术语,叫做板块轮动。

它指的是,在牛市主升段,市场上的概念、题材层出不穷,各行业龙头往往会大显身手,营造出一个又一个热点板块。

杭州楼市,就好比牛市,仁和则是其中一只板块龙头股。当其他板块风生水起之时,仁和的爆发只是时间问题,而这个最佳爆点,就是土地。

根据计划,未来仁和还有不少土地可供出让。

比如,核心区配套区域内,尚有400余亩土地可推。地块规划功能,除区级次中心配套服务设施外,还有商业、商务,居住等用途;另外,还有70-80亩养老配套用地,用于打造颐养小镇。

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地块航拍实景图

最近一次推地计划,是在本月22日(6月)。

地块位置非常不错,就在仁和基地核心区。东邻獐山港一线水景,河面宽约50米,视野十分阔朗;西侧是仁和规模最大安置房仁良花苑;南侧紧邻仁和第一幼儿园东风分园。

附近还有一个42班小学在建,并规划了一个18班初中,教育配套相当完善。

地块出让面积72805㎡,容积率2.0-2.3,楼面起价7500元/㎡。封顶地价和上次一样,仍然控制在了万元以内,即9895元/㎡。

据说,上次铩羽而归的大部分房企,都有意继续拿地。参照眼下局势,封顶成交,毫无问题。

现在,唯一的悬念,就是自持能达到多高了。

来源:层楼

十年前的仁和楼盘又是什么场景?

让我们回到十年前。

仁和首个分期开发的楼盘,在首批房源交付后就没有做过销售推广。沉寂近一年后,该楼盘再次推出第二期房源时,购房者却是络绎不绝,热度一度超过一期。究其原因,该楼盘销售负责人说,政府的一纸规划,成了最有吸引力的促销手段。

  这个楼盘叫作清合嘉园,是余杭区仁和镇上的首个商品房项目。今年年初,杭州市政府将在仁和镇建设6-8万人容量的大型经济适用房的消息一经公布,差不多同期开盘的清合嘉园东区,就成了购房者眼中的宠儿——其东区一、二号楼推出不久即告售罄,112套的销售量,在新盘众多的余杭区位列前五。

  选择在清合嘉园下单的购房者,首先考虑的是仁和板块未来几年的发展前景。目前可以借鉴的,是时下比较热门的几个居住板块近年来所经历的发展历程。

  关注过杭州城市发展的人可能还会记得,本世纪初,杭州市第一批经济适用房建成并投入使用后,给相关区域带来的变化:当时,以嘉绿苑为代表的城西蒋村板块,以及以东新园小区、三塘苑小区等为代表的三塘板块仅仅是初具模型,然而短短数年之后,原本道路坑坑洼洼,配套不完善的城西成了杭州最适宜居住的区域,桂花城、南都德加公寓、紫桂花园、银座等中高档楼盘相继落成,购物、餐饮、娱乐等商业配套也迅速成熟,住在城西成了一些新兴中产阶级身份的象征;同时,三塘板块也由原来的不毛之地成了如今的热门居住区,有下城区的第二商业中心之称,下城区中西医结合医院、众安电影大世界、杭州首家沃尔玛购物广场等配套争相入驻。

  而三墩板块、九堡板块、下沙板块以及丁桥板块,也都因为大面积经济适用房的建设和投入使用,发生着翻天覆地的变化,成为杭州近郊的新兴大型居住区。

  一些购房者由此推断,在政府经济适用房建设规划中的仁和镇,今后数年或许也会像这些前辈一样,成为热门居住板块之一。

  根据规划,仁和镇的经济适用房区域占地约4平方公里,与此同时,相关配套设施建设也将随之动工:整治老区商业街、开拓新型商业区,如在清合嘉园南侧地块布置大型商业设施,建设高标准商业建筑;在保留原有教育机构基础上,在镇南大型居住区内新建中学1所、九年一贯制学校2所、小学1所、幼儿园3所;保留原有医疗保健设施,并在仁和大道以西设立一家综合医院,作为全镇医保中心;另外在镇南设立一大型农贸市场。

  而直接连通上塘高架、距市区仅20分钟左右车程的交通、均价3500元/平方米的当地房价,也让仁和板块成为人们关注的热点之一。

  仁和板块走俏,镇上的楼盘也跟着受益。5月下旬闭幕的人居展上,仁和镇的几个商品房项目大多销售业绩不俗。其中,位于镇中心的清合嘉园更是凭借地段、已有现房交付、总价较低等优势,成为热卖楼盘。此外,根据政府相关规定,购买清合嘉园东区住宅还可以享受到购房入户政策。

  借大型经济适用房区域建设的规划,清合嘉园实现了其外在价值的重估。

  清合嘉园东区最便宜的房子总价约为30万元,这个价钱,在杭州主城区的多数楼盘只够付首付,但是在这个仁和板块的楼盘,却能买到一套两室两厅约90平方米的住宅。虽然价格便宜,但是小区的品质与杭州的多数楼盘相比却并不逊色,大面积落地窗、景观架空层、景观门厅等时下流行的建筑元素无一拉下,而占地约2300平方米的中央景观、由此延伸开来的水景、绿化带,也让这个郊区楼盘看起来更有现代感。

  另外,小区户型丰富,从86平方米-130平方米都有,多层住宅主力户型为115平方米左右的三室两厅,小高层景观公寓的主力户型则为130平方米左右的三室两厅。

 30万元可付清房款,住的是花园水景房,这就是发生在十年前的事情。

十年后,仁和已经开足马力,全速前进!

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