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房产税 很难降房价

2017-12-27 来源:
 
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【老潘说】提醒一句,房价本身是由供求关系决定,不是由房产税。

 

最近关于房产税带来房价下跌的声音很高,以为加税了,成本加高了,所以房价就会下降。这个逻辑有点类似以前越调控,房价反而越高了。其实,都没说到房价改变的本质。

 

其一,房产税征收,预计不会税率过高。这是基于中国国情,首先,中国房价收入比本身就太高,其次,中国老百姓只对房子具有所有权,而对土地只有70年租赁权,并非私人享有(西方很多房子土地和房子都是私人产权,房产税才1到3个点),其三,中国人本身就爱买房子,应该承认1到2套、甚至3套是合理需求……种种中国特色,这也说明中国即使征收房产税,相对国外,也不会太高!

 

其次,本质的说,房产税只是增加了持有成本,并没有从本质上改变供求关系。所以,从商业逻辑来讲,一旦房产预期收益比房产税高出很多,房产税就会被忽略。必须看到的是,未来5到10年,中国城镇化毕竟还在中高速增长,房地产美好生活的需求依旧前进,打个比方说即使房产税每年1到3个点,相对房地产过去每年20%、50%的大涨,根本就不是个事。即使面对当下乃至未来去掉炒房客,严厉调控后,限价当然阻碍了房价上涨,但限价终究来说不是永久之计,或者不是全盘之计,未来房价上涨按照名义GDP6.7%上涨来核定合理上涨,那么房产税区区1、2个点,也是很难抑制房价的。

 

其三,寄希望房产税降房价,更多是老百姓的一厢情愿,是一次正常的心理学展示。但真正影响房价从来都是房地产政策,是更显著的货币政策,土地政策以及当下更直接的限价,一点点税费是很难撼动房价的。即使未来限价取消,房产税征收,那么未来一个城市的高铁开通、一个区域重大规划利好,那么房价的局部巨量上涨将会轻松覆盖房产税1到3个点。

 

其四,再举个例子,美国房产税征收多年,但房价该上涨的州依旧上涨,比如中国人去洛杉矶买房带来洛杉矶房价的上涨,比如德州经济上涨带来的德州的房价这些年的上涨。所以中长期看,房产税不是降房价的。

 

具体关于房产税,房价和调控,老潘再补充几点。

 

其一,从逻辑上来讲,房价本身是由供求关系决定,不是由房产税。

 

其二,调控本身并不能改变房价,除非限价的行政手段。一般而言,普通的调控都是通过调节预期,改变供求结构,最终逐步来影响房价。

 

其三,大部分情况下,调控本身,不能消灭刚性的基础住房需求,只能延迟和提前兑现需求而已。当然,如果不断激进式增加购房成本,也可以让本来刚性需求,延迟,甚至不再购房,这是出现在房价过高的前提下,所以原则上,调控更多是置业需求的延迟或提前。

 

其四,很多国家都有房产税,但房价依旧坚挺,不能说有房产税,房价就必然受挫。当然,从短期而言,房产税会改变购房者预期,对于多套房者会加速抛盘,如果这个抛盘量足够大,就会带来市场供给加大,在其他变量不变的前提下,就能反向刺激房价短期下跌。但这里有个问题,第一,多套房者不会等到房产税真正出台才集中抛盘,第二,国家也需要针对人均拥有多套房进行实名制统计,然后征收税率高低也会考虑前期历史现状问题,避免房价大起大落。

 

现实中,房产税征收中国有中国的特色,各种具体的问题很多,比如征税目的,征税对象,征税税率,减免情况等等,有关具体房产税征收,也特别推荐老潘好友张文豪一篇关于房产税征收的解读。

 

作者:张文豪

来源:豪言

 

一、租金收益可能不如房产税

 

部长撰文说,征收房产税要按照评估值计征。举国皆惊。

 

按照北京市平均房价65000元每平米、每套100平米、计征税率约2%计算,每年要缴的房产税约在13万元左右,相当于初级白领一年的工资。

 

当然,你说在有免征额的情况下,实际上是对你的第二套房征税。

 

好,按北京目前的租金回报水平,上述房屋的租金也就刚刚够交税,但在北京,有相当地段的年租金回报不足2%,除了租金,还要再倒贴钱补足税款。

 

也就是说,辛辛苦苦买了第二套房,到头来是为税务局打工。

 

多年来,对房产税的争论,门派理据繁多,说法观点无数,但不管多么玄妙高深,义正辞严,也不如老百姓掏钱时的切身感受来得真切。

 

二、把不动产变冻产,然后再提征税

 

你会说,谁让你买第二套(或比二再多)房子了?

 

活该!

 

不对呀。过去二十年里,国家鼓励买房可不是一次两次。

 

从朱时代房改和按揭开始,连经济适用房都放开买,上海为了鼓励外地人买房,还送蓝印户口。到全球金融风暴的年景,“四万亿”放水,不买房买啥?到了2015年,三驾马车都不灵光,经济增长滑坡严重,房地产库存预警,于是又一轮强刺激,把政府和企业的杠杆成功转移到居民身上。

 

问题是,用了你至少三道之后,横空出四道限令,限购限贷限售限签,把不动产变成冻产,然后再提征税。

 

有一点点关门打狗的嫌疑?话糙理不糙。

 

三、计税依据:房子在折旧的,土地非个人所有

无论是招拍挂卖地还是销售卖楼花,内地房地产都学的是香港模式。这是有内在逻辑的,因为两者的土地制度类同:

 

土地公有,长期租用!

 

但不同的是,香港的房产税并不是以房屋的市场评估值来征的,而是按房屋的租金水平做为税基,因而不仅用途清晰,而且税负不重。

 

据香港中原施永青先生讲,香港的房产税分为三个部分:

 

一是地租或补地价,这是持有税,因为是按卖地时的地价征收,所以早期房产税额很小。

 

比如太古城的地是100年前拿的,其地租每个季度才数百港元,每个业主分摊为0.03港元!太古城的租期是999年。还没有到加租的时间。现在大部分地租,是按差饷估值的3%。

 

二是差饷。差是“差人”,就是中国旧称的警察。这项税收原来用途很单纯,是维持治安的开支,现在则是各项市政服务开支。它的征收是按房产租金估值(因为房子你自己还在住)的5.5%征收,每年或许有微调。差饷实质是持有税。

 

第三部分,如果房子真在出租状态,征收的叫物业税,私家业主交租金收入的15%,企业交16.5%。每年还可以有20%的折扣。

 

所以,部长提出的玩法的实质是:卖地时学香港,地权握在自己手里,征税时学美国,按最大头儿的税基来收。整个策略是“兼收并蓄,取其精华”。

 

不错,美国是按市场评估值来征房产税,但美国的土地是私有的,千秋万代不变,不管你家房子下面发现石油还是黄金,都归自己(比如布什家族就是这样富出来,然后再贵起来的)。再者,人均收入和资产流动性,我们与美国仍然不可同日而语。

 

中国内地和香港,如果按照市场评估值来征税,那所征税的出处是土地,而不是上面建筑的房屋。单就房子而言,与一般的生产设备无异,是要折旧的。

 

房价天壤之别,就是因为房子下面的土地值钱!但土地并不是业主的。

 

四、不怕1人住大房,就怕1人占多套房

施政之要是什么?

 

一是初心和立意,要良善,以民为天;二、对症下药;三、有安全边际的可行性。

 

看看初心是什么?

 

是为了改变预期,平抑房价?还是再给财政收入日渐枯竭的地方政府一个收钱新工具?最怕是纯粹功利性目标。

 

再看是否对症下药?中国房地产患在哪里?病在何处?

 

不在于一个人住大房,而在于一个人占多套房。

 

也就是说,温州的炒房大妈,比住豪宅的马云,危害要大得多!

 

可是,我们听到的征税凭据,始终是面积,而不是套数。

 

有人要招杠,那马云要是想住5万平米大房子呢?不可能,容积率是建委批的,你不批,他住不了。放心。

 

三、可行性就更堪忧。如文首所提的按市场评估值征收一节,不仅大量位高权重财丰因而房多者很难通过,账面资产厚而流动资产薄的小中产,勒紧裤带也未必交得上。

 

五、按市场评估值征税,鸭梨山大

讲真,如按市场评估值征房产税,那对大部分有房族来说,落下的不是靴子,而是一块杀伤力颇大的石头。

 

在上月与香港中原集团主席施永青面谈时,他提到,“如果这样收,很多人会交不起的。”

 

在情况复杂的现阶段,应该怎样征收房产税?

 

首先,如果如部长所说,要按房屋估值征收,那么只应针对于“过份套数”拥有者,比如先从第五套以上(含第五套)开始征收。然后,第四套,第三套……。

 

上文说过,最有害者,不是有钱住大房子,因为马云不住,你也住不起;而是有钱买多套小房子,就把小房子的价格炒上去了,你才买不起。

 

这样征收,一是打击面小,理由充足。你都第五套了,有点过分吧!二是很多群众买房是被“诱敌深入”,以情以理,宜给回旋时间。

 

其次,在管理增量的同时,激活存量。特别是空置房,既是投资目的,又是浪费资源。用收税逼出空置房,增加市场上的租房供应,有助于租金合理化。当然,也会使业主有了纳税来源。

 

第三,才按租金收入为税基,征一个较低税率的普适税,并把物业费合并,比如香港的差饷。

 

六、立法先行、充分授权、分步推进

 

部长数千字雄文《论建立现代财政制度》,我只看出100字:以后收钱,辣么多名目变成一个:税收,配之以立法,免得生事。

 

地方政府事多钱少,企业情况不妙,没有多少油水,中央也不可能把分税制下已入袋的钱转给地方。只能加新税,把肉多难啃的大骨头,即房产税,甩给地方,慢慢去玩。

 

但部长也知道这个游戏不好玩,所以说出了“立法先行、充分授权、分步推进”的12个字箴言。这与“按评估值征收”一样重要。就是先立规矩,由地方再去尝试,有问题算试错,没问题就打堡垒战,直至全部拿下。

 

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