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未来三年 房价面临巨大利空 房地产税很难落地!

2017-12-27 来源:
 
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房地产税的热度逐渐下去了,现在是时候冷静下来思考下房地产税的前前后后,方方面面的一些问题了。

现在人们已经知道,肖部长在人民日报上面那篇文章中有关房地产税的表述只不过是炒了“十九大报告学习辅导读本”中有关房地产税的冷饭。

这两次释放出来的信号其实十分模糊:推进房地产税立法和实施。只不过后面跟了相关的时间表,才让不少人以为房地产税会在2019年或2020年上线实施。但如果大家仔细读肖部长那篇文章,你会发现“推进房地产税立法和实施”和“力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”并无直接的联系。

好了,现在我们知道,房地产税到目前为止仍然没有确切的时间表。不过房地产税上线实施是肯定的,随着调控的深入,地方收入正在减少,它所承载的东西实在太多,我们一一抽丝剥茧来看。

一、房地产税的收入归地方,但不是每个城市都乐于征收房地产税

房地产税是收入不假,但钱到手里后,花才是关键。房地产税整合了房地产环节的大部分的税费,新的财税制度下,一切将更加阳光透明,土地财政将很难再被容忍。以前赚了多少钱,自己决定怎么花,今后收了多少钱,要公开花销去处,这对于很多需要拆东墙补西墙的地方城市来说是很难接受的。

成熟市场的房地产税是怎么花的?可以参考美国等,他们的房地产税基本上都用于本社区的教育、医疗、治安等方面的支出。

不仅如此,不同经济水平的城市,对房地产税的友好度也并不一致。

上文说了,土地财政在调控面前已经难以为继。中小城市的土地价值有限,他们会更加积极参与推进房地产税;相反那些土地价值更高的热门城市倒不会主动去配合推进房地产税。

当然,中小城市热衷于房地产税,也不完全是件好事,因为他们本身的实力一般,本来就留不住人,房地产税一旦全面铺开,结果很可能是陷入恶性循环,人、钱、物加速流出。而那些本不热衷房地产税的热门城市,反而可能因此获利。

这种情况一旦发生,房地产税最终的结果可能是南辕北辙,这对全国楼市来说,并不是一件好事。所以房地产税,必须站在战略高度来统筹一切,才能避免各种潜在的问题。也正因为如此房地产税必须考虑周到,我相信上面肯定考虑到这种问题,所以现在并没有给出明确的时间表。

二、房价下跌过程中,征收房地产税合适吗?

谁都知道,现在房地产处于横盘过程中,部分城市房价还在下跌,而2018年调控只紧不松。

外部方面,美国减税2018年正式生效,美联储加息缩表继续推进。这些对我们的楼市都是利空。

内部方面,全国居民杠杆率不断上升,北京上海将分别达到72.5%和75.6%,超过发展中国家平均水平,未来几年加杠杆的空间十分有限。

房价面临的压力还有房贷利率上升,跟进美国加息的预期在增加等。实际上这一年来,不少城市房价已经下跌。2017年11月对比3月,廊坊房价下跌36.1%,北京房价下跌12.2%,天津房价下跌10.19%,上海房价下跌4.2%,合肥房价下跌4.9%。

全国楼市房价平稳,热点城市房价下跌,未来三年,楼市总体是偏利空的,如果再加上房地产税,楼市有可能加速下坠。这种潜在风险,上面不得不考虑。

所以,从制定者的角度出发,在房价复苏的过程中出台房地产税是比较好的选择,两者对冲,不至于出现二手房挂牌量激增等情况,楼市才更安全。

对照肖部长的文章,2020年之后,房地产税会逐步进入立法程序,再到地方确定细节确定,还需要更多时间,落地待定。

三、房地产税由谁主导?

房地产税属于地方税,未来具体的方案也会有地方来自主决定。这一点可以从肖部长的文章中的表述可以得到信号:“扩大地方税权”和“充分授权”。

未来房地产税的顶层设计肯定由上面来决定,但具体的征收范围、征收对象、税率、开征时间等细节会由地方来决定。

唯一确定的是,房地产税会按照评估值来征收,这也的确符合国际惯例。好处在于房价怎么变动都不怕,政府会按照固定比例拿走一部分。最理想的状态当然是,普通人不交或少交,住豪宅和手里有多套房的人多交。

四、房地产税能收到多少钱?

这一点,我想是大家更加关心的。数据显示,数据显示,全国存量住房面积超过300亿平方米,总市值超过270万亿,参考西方房地产税率0.5%-3%,再考虑一定的免征面积,以1%的税率计算,每年房地产税产出将达到2.7万亿。这个数字相当于2017年全国一般公共预算收入的16%,比例很高了。

而且,由于房地产税按照评估值征收,大量新房源源不断转化为存量房,房地产税的产出会不断增加。当然,这些产出主要由持有多套房的人贡献(刚需不必担心被转嫁)。

对于大众来说,关心房地产税是一面,别总想着避税的偏门或许才是真的关心。


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